Чтение RSS
» » » Нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства жилья

Нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства жилья


Нарушение застройщиком правил и сроков сдачи объектов долевого строительства жилья

Основными документами, регулирующими вопросы, связанными с защитой прав потребителей в сфере долевого строительства жилья являются: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ; Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Используемые в дальнейшем термины с соответствующими определениями:

Застройщик– юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Участник долевого строительства– физическое или юридическое лицо, имеющее намерение приобрести в собственность жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и или ином объекте недвижимости по договору участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Объект долевого строительства– жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве(далее – договор) – двусторонний, взаимный, консенсуальный договор по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Разрешение на строительство– документ, на основании которого застройщик имеет право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства и подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Указанный документ выдается соответствующими уполномоченными органами местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, подлежащего застройке согласно статье 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Разрешение на ввод в эксплуатацию – документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. Указанный документ выдается соответствующими уполномоченными органами местного самоуправления согласно статье 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации.



Правовой анализ нарушения

Разъяснения положений законодательства по данному виду нарушений

Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве (далее – участники) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Необходимо подчеркнуть, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной нормами Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон).

В соответствии со статьей 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 4 вышеуказанной статьи Закона договор об участии в долевом строительстве должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).

Вышеперечисленные условия на основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к существенным условиям договора. Это значит, что при отсутствии хотя бы одного из них договор будет считаться незаключенным (часть 5 статьи 4 Закона).

В основной массе нарушений со стороны застройщика в том числе преобладают нарушения, связанные с просрочкой передачи объекта долевого строительства участникам.

Застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Исключение составляют случаи, указанные в части 3 статьи 6 Закона, которая гласит: «В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации». Одним из способов изменения срока передачи объекта долевого строительства является соглашение сторон, предусмотренное статьями 450-451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае согласия участника с изменением сроков передачи объекта долевого строительства, стороны подписывают соответствующие изменения договора, а в случае отказа, застройщику грозит наступление финансовых санкций в виде уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона).

Также участник договора долевого строительства может воспользоваться своим правом на односторонний отказ от исполнения договора и уведомить об этом застройщика. В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона застройщик, в случае одностороннего отказа участника от исполнения договора долевого строительства, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

В предусмотренном пунктом 1 части 1.1. статьи 9 Закона случае участник обладает правом требования расторжения договора долевого строительства в судебном порядке. В этом случае застройщик в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора также обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора и уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Вышеуказанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Моментом расторжения договора долевого строительства при одностороннем отказе от его исполнения участником считается день направления застройщику соответствующего уведомления, причем указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Что касается правил передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику, то Законом определен вид юридического документа, на основании которого осуществляется такая передача, – это передаточный акт.

Законодателем допущена оговорка о возможности передачи объекта долевого строительства по иному документу. Этот иной документ, а также случай, в котором он может быть оформлен, указаны в части 6 статьи 8 Закона (случаи безосновательного уклонения участника от принятия объекта долевого строительства).

При отсутствии надлежащим образом оформленных документов о передаче объекта долевого строительства, подписанных застройщиком, объект долевого строительства считается не поступившим во владение и пользование участника долевого строительства в соответствии с правилами, предусмотренными частью 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказ или уклонение застройщика от передачи объекта долевого строительства участнику может расцениваться как неисполнение либо ненадлежащее исполнение со стороны застройщика одного из существенных условий этого договора, а именно как просрочка передачи объекта долевого строительства участнику.

Также, застройщик не вправе передавать участнику долевого строительства во владение и пользование объект долевого строительства до даты получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию здания, в котором такой объект расположен.

Если застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства до ввода здания, в котором расположен такой объект, в эксплуатацию, это является прямым нарушением требований Закона. Данное действие застройщика даже при наличии письменного согласия участника долевого строительства квалифицируется как ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Часть 4 статьи 8 Закона устанавливает порядок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику. Порядок передачи зависит от условий договора участия в долевом строительстве.

Возможны два варианта. В первом случае если договором участия в долевом строительстве не предусмотрен срок начала и завершения передачи объекта долевого строительства, то указанное в Законе уведомление застройщик обязан направить участнику долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства.

Во втором случае если договором участия в долевом строительстве предусмотрен срок начала и завершения передачи объекта долевого строительства, то указанное в Законе уведомление застройщик обязан направить участнику долевого строительства не менее чем за четырнадцать рабочих дней до даты начала передачи объекта долевого строительства, предусмотренной договором участия в долевом строительстве. В любом случае уведомление направляется не ранее получения застройщиком разрешения на ввод здания в целом в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Эти правила включены в Закон в целях своевременного уведомления застройщиком участника долевого строительства о готовности объекта долевого строительства к передаче. Необходимо подчеркнуть, что за нарушение установленных сроков направления уведомления участнику долевого строительства какая-либо конкретно обозначенная в Законе ответственность застройщика не предусмотрена. Поэтому в данном случае может применяться общая норма гражданского права, которая содержится в статье 405 Гражданского кодекса Российской Федерации и устанавливает положение, на основании которого должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения, а в случае если обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, то должник просрочившим исполнение обязательства не считается.

Направляемое в адрес участника долевого строительства уведомление должно содержать сведения, указанные в статье 8 Закона, а именно:

- сообщение о завершении строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

- сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче;

- предупреждение о необходимости принять объект долевого строительства;

- предупреждение о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи.

Если уведомление застройщика в адрес участника долевого строительства не будет содержать любого из указанных сведений, обязательство застройщика признается исполненным ненадлежащим образом и, как следствие, возникает просрочка должника.

Уведомление направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения в соответствии с Правилами оказания услуг почтовой связи, либо выдается участнику долевого строительства лично под расписку в получении.



Способы восстановления нарушенных прав потребителя.

1. Претензионный порядок.

Способы восстановления нарушенных прав участника долевого строительства в досудебном порядке, в связи с просрочкой передачи застройщиком объекта долевого строительства, закреплены частью 2 статьи 6, частями 1, 2, 4, 6 статьи 9 Закона.

Участник долевого строительства в своей претензии вправе требовать от застройщика выплаты неустойки (пени), а также возмещения причиненных убытков в соответствии со статьей 10 Закона.

В предусмотренных Законом случаях, участник в одностороннем порядке имеет право расторгнуть договор долевого участия в строительстве жилья и требовать от застройщика возврата денежной суммы, внесенной в счет договора, выплаты неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства, а также возмещения причиненных убытков (если таковые имели место быть).

Претензию в адрес застройщика необходимо направить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

2. Судебный порядок.

В случае игнорирования законных требований застройщиком, участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства. Также, в случае грубого нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, участник вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия в строительстве жилья, возврата денежной суммы, внесенной в счет оплаты по договору и взыскания неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства в судебном порядке помимо неустойки (пени) вправе требовать от застройщика возмещения причиненных убытков (статья 10 Закона), а также компенсации морального вреда в соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I«О защите прав потребителей».

Необходимо обратить внимание, что в случае урегулирования спора между участником-гражданином долевого строительства и застройщиком в судебном порядке возможно применение статьи 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I«О защите прав потребителей».



Обоснование законности требований потребителя.

Документами, подтверждающими факт заключения договора долевого строительства жилья с конкретной организацией-застройщиком на которые необходимо ссылаться при разрешении споров между участником и застройщиком являются:

1. Договор долевого участия в строительстве жилья со всеми приложениями;

2. Документы, подтверждающие факт внесения денежных средств участником в счет оплаты по договору долевого строительства жилья (квитанции; справка застройщика, выданная в подтверждение оплаты и тому подобные документы);

3. Претензия об исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья в добровольном порядке, адресованная застройщику (в случае досудебного урегулирования спора);

4. Документы, подтверждающие отказ застройщика в удовлетворении законных требований участника долевого строительства жилья (при наличии).

Дополнительные документы:

1. Документы, подтверждающие убытки участника;

2. Документы, подтверждающие физические и нравственные страдания участника (при наличии), в обоснование компенсации морального вреда.



Общий вывод.

Обязательным условием договора долевого участия в строительстве жилья является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику. В случае нарушения застройщиком оговоренного срока и (или) порядка передачи объекта долевого строительства участник имеет право:

1. Требовать в досудебном или судебном порядке от застройщика выплаты неустойки (пеней) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (часть 2 статьи 6 Закона). Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) выплачивается в двойном размере;

2. В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, уведомив об этом застройщика, а также потребовать возврата денежных средств, уплаченных в счет цены договора в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения и уплаты процентов на эту сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств (пункт 1части 1, часть 2 статьи 9 Закона);

3. Требовать расторжения договора долевого строительства жилья в судебном порядке с возвратом денежной суммы, внесенной в счет оплаты по договору и взысканием неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Помимо неустойки (пени) участник вправе требовать от застройщика возмещения причиненных убытков (статья 10 Закона), а также компенсации морального вреда в соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I«О защите прав потребителей».скачать dle 10.6фильмы бесплатно
Просмотры: 337
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Опросы
Погода
Яндекс.Погода
Курсы валют


Курсы валют на 06.05.2021


1USD=74,86 руб.
1EUR=89,77 руб.
Показать еще
Наши партнеры
экспресс-газета камчатка
Популярные статьи